龙头房企坐次变局：碧恒万融成历史碧万保时代来临

时隔十年，保利重回销售规模第三显然，对于最大的央企地产商来说，重返前三已经不是难题，进三争一才是新的目标

伴随着保利发展6月12日公布5月销售业绩，TOP3房企销售业绩全部出炉仅5月份，保利发展就实现合同销售总额380亿元，同比下降36.04%，但低于59%的房企百强平均降幅，登上月度销售百强桂冠

今年前5个月全口径合同销售数据显示，碧桂园，万科，保利位列前三，分别实现销售额2012亿元，1681.1亿元，1592.18亿元目前万科领先保利不到100亿

事实上，比万宝的情况在今年3月就开始出现，当时保利发展之前3月约907亿元的销售额超过融创中国至此，比万宝排名已持续三个月，保利发展第三的位置稳固

保利上一次跻身行业前三还是在2012年，刚刚跨过千亿元门槛但2012年后，恒大，碧桂园，融创等借助高周转迅速发展，保利发展再也没有进入前三除了2015年滑落到第六位，保利的销售排名常年保持行业第五

多年来，房企前四名被碧桂园，万科，恒大，融创中国占据因为央企对负债率的控制，保利很难重回前三甚至前四

保利发展董事长刘萍曾坦言，由于城市布局，周期性策略等因素，保利发展与碧万恒确实存在差距在外界看来，保利发展的竞争对手其实是融创中国，他们之间的第四次和第五次之争更受关注

曾经的黑马融创中国，2015 —2017年实现130%的复合增长率，2017年突破3600亿元，跻身TOP4以后每年都会发展一个稳定的保利的位置

面对融创与中国不断扩大的规模差距，保利发展前董事长宋广菊曾在2019年的临时股东大会上表示:因为融创中国通过并购快速储备资源，所以走了超常规发展。

从去年下半年开始，房地产行业经历了一次大调整，恒大已经跌出了龙头房企的位置，保利发展从第5位升至第4位，但仍排在融创中国之后今年3月，融创中国资金压力凸显，销售情况不可避免受到影响，排名滑落至保利发展之后

光大证券认为，当前房地产行业正逐渐由金融业向制造业转变，高杠杆红利逐渐消失，而成本优势和回血能力将成为未来房企的核心竞争力保利发展作为央企，市场份额有望进一步提升

可见，2020年下半年以来，保利逆势扩张的信号明显2020年全年，保利新开发项目146个，扩张成本2353亿元，同比增长51%拿地销售占比达到46.79%，投资强度明显高于2019年的33.7%

在众多房企纷纷暂停拿地的2021年，保利发展继续保持一定的投资力度，全年扩张项目145个，仅比2021年同期少1个，新增容积率2722万平方米，扩张金额1857亿元投资强度保持在行业较高水平

同时，保利发展2021年扩建楼面地价为6821元/平方米，同比下跌8%。

保利指出，2021年22个重点城市将实行土地集中供应制度，土地出让节奏将发生变化在竞争激烈的第一批土地供应中，保利不会追求高发展，也不会盲从，在二，三批土地供应下降，市场回归理性的时候，迅速加大投入，在广州，南京，厦门等地获取低溢价率的优质地块

今年1—5月，保利发展公布的拿地金额约为429亿元，拿地强度约为27%，超过主流房企平均水平。

广发证券指出，保利发展是5月份投资拿地范围和力度最高的头部地产公司保利积极拿地发展的背后，是其早已不满足于重返前三的目标

今年1月，在保利发展2022年度工作会议上，刘平提出了进三争一的新目标，这也是他去年7月接替宋广菊出任保利发展新任董事长后，发布的首个明确目标。

在4月份的20021年度业绩表彰会上，刘平解释说，进三争一的目标不能简单片面地理解为一个榜单上的销售规模排名，而是综合实力的领先，无论是硬实力还是软实力都是第一。

保利4月发布的《房地产行业2021—2022白皮书》指出，2021年要对行业进行调控要坚持政策的连续性和稳定性，不能回到过去资本无序扩张的状态在此背景下，政府也倡导房地产企业向新的发展模式转型

开发+运营+服务已经成为房地产行业未来的趋势之一保利的发展在白皮书中也提到了两个方向:一是做精品商务物业，二是大力发展租赁住房

与已开发物业的销售规模相比，运营物业追赶行业龙头企业的难度更大，这也是保利发展面临的挑战。