龙头房企月报4月：销售难重启演绎资产荒

本报告简介:

这个月的销售额进一步下降预计单靠需求侧政策仍难以带来实质性改善，而影子银行的缺位将大大降低供给侧政策的效果，最终演绎低风险资产的资产荒

摘要:

销量继续下探，难见明显转机本月重点房企销售面积同比下降53.6%，销售金额同比下降54.6%疫情虽然造成了一定的影响，但仍然是房企难以扩表的主要原因预计市场上居民放松政策可能会有一定效果，但1)从宏观层面看，从来不是居民有钱买房带动房地产业，而是房企加杠杆带动信用衍生和资本形成，带动经济好转和居民收入增加，从而形成购房闭环，2)从微观层面看，只有房企和居民才能带动房地产大幅上涨但房企是目前居民的对手，即使释放出部分被抑制的居民购房需求，也难以为继我们预计销售将保持疲软

虽然对房企的融资政策有所放松，但由于缺乏影子银行，政策的效果大大减弱房企融资政策放松还是结构性的，国企融资限制少但大部分国企仍处于风险防范和土地储备阶段，较低的风险偏好也限制了大规模拿地民营企业的负债对金融机构来说是高风险资产，正规金融机构很难配置过去这部分需求由影子银行作为中介承担，影子银行是历史上融资改善最先进的目前影子银行的缺失导致流动性过度集中在低风险资产上，而房地产行业也难有起色本月房企公开市场融资进一步下降，也极大压制了房地产市场的后续好转

土地市场略有回升，但整体依然冷淡伴随着第一批集中供地陆续展开，本月房企拿地情况有较大改善，但同比降幅仍达70%土地溢价率微涨至8%，但与房企集中在低风险地块有关，不能作为土地市场回暖的信号目前房企只是以补充库存为目的拿地，拿地城市大幅萎缩预计城市之间的分化和城市内部的地块分化仍将持续

资产布局稀缺，博弈稳定，建议持有现金流稳定的实物资产公司和二线国家央企房企融资难，宽信贷会不及预期但在经济下行压力下，会实现流动性宽松，导致资产短缺，资金追逐现金流稳定的实物资产在这一轮资产荒中，to B端的资产会优于to C端，尤其是一线城市核心区域的写字楼和优质产业园区，主要面向抗风险能力强的大B端客户金融街推荐受益中新集团此外，防范房地产风险离不开结构性宽信贷其中，二线央企在人才和资金方面的边际改善最大，是稳定信贷的博弈首选标的他们受益于中交地产和建发股份，继续推荐万科A，保利发展，招商蛇口等一线国企

风险:政府将重新开放以前的金融体系，然后采取土地财政模式。